Gdy zapyta się co poniektórych dwudziestokilkuletnich osób, na co odkładają pieniądze, bez wahania odpowiadają, że na wkład własny kredytu mieszkaniowego. Na bok odkładają marzenia o dalekich podróżach, drogich samochodach, a każdy grosz ciułają, aby choć trochę móc potargować się z bankiem, gdy pójdą doń zaciągać swoje zobowiązanie hipoteczne. Takie czasy... Ale czy jest to konieczne? Czy banki nie pożyczą całej kwoty potrzebnej na zakup nieruchomości?

 

Ile dostaniesz pod hipotekę?

Odpowiedź jest oczywista – zazwyczaj banki są chętne pożyczyć całość wartości kredytowanego mieszkania. Ale dokładnie o polityce banku w zakresie pożyczanych kwot informuje maksymalny dopuszczalny współczynnik LTV. Jest to skrót od angielskich słów „Loan To Value”. Mówi on o tym, jakim procentem wartości kupowanej nieruchomości jest kwota zaciąganego kredytu. Czyli, przykładowo – jeśli na zakup mieszkania o wartości 300 tys. zł zaciąga się kredyt na 240 tys. zł, to wskaźnik LTV wynosi 80 proc. Większość banków nie ma oporów przed ustanowieniem maksymalnego akceptowalnego LTV na poziomie 100 proc. Szczególnie „hojne” są w przypadku zobowiązań w złotych. Wynika to z prostej i logicznej zależności – im wyższe LTV, a tym samym kwota kredytu, tym większe zagrożenie, że kredytobiorca napotka problemy w terminowej spłacie zobowiązania. A kredyty złotowe są bez wątpienia bezpieczniejsze, jako nieobarczone ryzykiem walutowym.

Ale są także „rodzynki”, wyjątkowo szczodre banki, które są skłonne pożyczyć więcej, aniżeli warte jest kredytowane mieszkanie. Rekordzistą jest Alior Bank – ten pożyczy nawet o 20 proc. więcej niż wynosi wartość nieruchomości – zabezpieczenia. Ale także mBank, MultiBank czy Allianz Bank dopuszczają, aby kupić za ich pieniądze mieszkanie i aby jeszcze trochę grosza kredytobiorcy pozostało – np. na umeblowanie zakupionych „czterech ścian”.

Tabela 1: Maksymalny LTV akceptowany przez banki w przypadku kredytów w PLN

                   Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl

Mniejsza liczba banków zachowuje się zachowawczo w przypadku kredytów w euro. Generalnie mniej banków w ogóle je proponuje, ale jeśli już tak się dzieje, to także w większości instytucji pożyczy się przynajmniej 100 proc. wartości nieruchomości.

Tabela 2: Maksymalny LTV akceptowany przez banki w przypadku kredytów w EUR

                   Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl

 

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Niestety banki nie pożyczają tak dużych kwot bezinteresownie...Po pierwsze – zaciągając kredyt na więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości, zazwyczaj nie obejdzie się bez tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Uiszcza się je za kilka lat z góry (3-5 lat), czasem może być dodane do raty. Jego wartość waha się w zależności od banku, ale zazwyczaj wynosi 3-4 proc. od nadwyżki ponad 80 proc. wartości nieruchomości. Czyli – jeśli LTV wynosi 87 proc., to te brakujące 7 proc. jest podstawą, od której naliczane jest ubezpieczenie. Po upływie okresu ubezpieczenia ponownie przeliczane jest LTV. Jeśli i tym razem przekroczyło 80 proc., znów „nadwyżkę” się ubezpiecza.

Tak na marginesie, to nie klient, ale bank chroni się od niskiego wkładu własnego kredytobiorcy. Niestety, to właśnie zadłużający się musi za to zapłacić. To trochę kuriozalna sytuacja, choć z drugiej strony można by uznać ubezpieczenie po prostu za nieubłaganą konsekwencję faktu, że po kredyt przyszło się bez zadowalającego bank własnego wkładu w kupno nieruchomości.

Uściślając kwestię nadmienioną wyżej, banki mają wybór czy pobierać ubezpieczenie niskiego wkładu, jedynie w przypadku kredytów w złotych. Kwestię tę przy kredytach walutowych regulują bowiem przepisy. Dokładnie – rekomendacja T, która weszła w życie w sierpniu ubiegłego roku. Zgodnie z jej zapisami, od zadłużającego się klienta wymagany jest minimum 10-procentowy (kredyt na okres do 5 lat) lub 20-procentowy (kredyt na ponad pół dekady) wkład własny. Jeśli nie udałoby się kredytobiorcy osiągnąć takiego pułapu, musi on właśnie zapłacić za ubezpieczenie niskiego wkładu, albo np. zabezpieczyć kredyt kolejną nieruchomością. Notabene dostosowanie się do wymogów rekomendacji T nie sprawiło bankom większych problemów, jako że i tak już wcześniej same podobnie się „chroniły”.

 

Wyższa marża i prowizja

Ale to nie ubezpieczenie jest największą zmorą kredytobiorców ze znikomym własnym wkładem w zakup mieszkania. Najpoważniejszą konsekwencją jest wyższa marża.

Wszystkie banki grupują oferty hipoteczne ze względu na poziom LTV. i klientom, którzy poproszą go np. tylko 30 proc. kwoty potrzebnej do zakupu mieszkania zaproponują zdecydowanie korzystniejsze warunki niż tym, którzy zechcą od banku pełnej kwoty niezbędnej do nabycia nieruchomości.

Przykładów jest bez liku, bo można wybierać spośród chyba wszystkich polskich banków. Choćby BPH – marża kredytu złotówkowego na 300 tys. zł może wynieść 0,8 proc., jeśli tylko LTV wynosi najwyżej 30 proc. (czyli nieruchomość musi być warta ponad 1 mln zł...). Ale może też zostać klientowi przedłożona oferta, w której marża opiewać będzie na 1,30 proc. - to wtedy, kiedy LTV przyjmie wartość pomiędzy 80 proc. a maksymalnie dopuszczalnym 96 proc. w Alior Banku niezależnie od wybranego wariantu kredytu (czy z dodatkowymi ubezpieczeniami, czy nie), zawsze minimalna marża zobowiązania złotowego jest o 0,4 p. proc. Wyższa, gdy wkład własny nie przekracza 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Przy kredytach walutowych to zazwyczaj 0,2 p. proc. A Nordea Bank? Przy kredytach złotówkowych nie obchodzi go poziom LTV. Ale już w przypadku kredytów walutowych – owszem. Kredyt w euro na 250 tys. zł? Marża w zależności od LTV wyniesie od 2,5 proc. nawet do 3,2 proc. To tylko kilka przykładów, na wartość LTV zwracają uwagę wszystkie banki.

Co więcej, biorą ją pod uwagę także przy wyznaczaniu wysokości prowizji za udzielenie kredytu. Przykład? Ot, choćby Lukas Bank. Naliczenie prowizji (w wysokości 1,5 proc.) za udzielenie standardowego kredytu z programu „Rodzina na Swoim” uzależnia właśnie od wysokości wkładu własnego. Jeśli wyniesie on przynajmniej 10 proc., prowizji nie będzie. Przynajmniej do 30 czerwca, gdyż do tego dnia będzie obowiązywać oferta specjalna.

Podsumowując, acz bynajmniej nie odkrywając Ameryki, ubiegając się o kredyt hipoteczny warto mieć przy sobie trochę grosza na wkład własny. Wyobraźmy sobie, że na zakup mieszkania wartego 300 tys. zł zaciągamy w Polbanku 30-letni kredyt w wysokości 245 tys. zł. Rata wyniesie ok. 1 740 zł. Ale gdyby poprosić bank o dosłownie kilka tysięcy mniej, i pokonać granicę 20 proc. wkładu własnego... Wtedy „załapałoby” się na niższą marżę, a comiesięczna rata okazałaby się niższa o 85 zł. Co miesiąc przez 30 lat 85 zł mniej? Sprytni szybko przekalkulują, że w taki sposób „oszczędzi” się ponad 30 tys. zł! „Inwestując” w swój kredyt ledwie 5 tys. zł więcej! Jest po co sięgnąć głębiej do portfela. Albo przynajmniej zapożyczyć się u znajomych... Każdy złoty jest na wagę złota!

autor: Mikołaj Fidziński