Banki, owszem, udzielają kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, ale niestety taka wygoda kosztuje. Eksperci porównywarki finansowej Comperia.pl wyjaśniają, czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Sytuacja, kiedy bank, w ramach kredytu hipotecznego, pożycza całość środków potrzebnych do zakupu nieruchomości na pewno może wydawać się komfortowa. Nie trzeba bowiem angażować swoich oszczędności w tzw. wkład własny do kredytu. I wiele banków deklaruje, że udzieli kredytu hipotecznego bez wkładu własnego.
Niestety, decydując się na takie rozwiązanie trzeba pamiętać o jego finansowych konsekwencjach. I nie chodzi tylko o to, że kredyt bez wkładu własnego oznacza wyższą kwotę pożyczki, a co za tym idzie wyższe raty i większą ogólną sumę odsetek, jaką się odda (ponad 100 zł na jednej racie i łącznie ok. 45 tys. zł więcej odsetek, gdyby 30-letni kredyt w PLN zaciągnąć nie ma 300 tys. zł, ale na 280 tys. zł, czyli z wkładem własnym w wysokości 20 tys. zł).
Innym kosztem, który poniesie kredytobiorca, będzie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Choć bank udzieli kredytu z minimalnym wkładem własnym lub w ogóle bez niego, to bezpiecznie się czuje w sytuacji, gdy stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania osiąga poziom 70 - 90 proc. (w zależności od instytucji, najczęściej to 80 proc.). Jeśli ten stosunek jest mniejszy, każe sobie za to ryzyko dodatkowo płacić. Bo choć to kredytobiorca opłaca ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, w rzeczywistości chroni ono bank.
Generalnie są dwie podstawowe metody pobierania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Pierwsza to podwyższenie marży kredytowej aż do momentu, kiedy stosunek salda zadłużenia do wartości zabezpieczenia osiągnie wymagany przez bank pułap.
Druga to jednorazowe pobranie składki za 3-5 lat z góry, w zależności od banku. Może ona wynieść nawet ponad 4 proc. (choć średnio ok. 2-2,5 proc.) od kwoty kredytu przekraczającej 80 proc. wartości nieruchomości. Czyli - jeżeli np. wartość nieruchomości wynosi 300 tys. zł, a klient bierze kredyt na 250 tys. zł, to te ok. 2-2,5 proc. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego zostanie wyliczone od 10 tys. zł, czyli tej kwoty której brakuje do 240 tys. zł (czyli do 80 proc. wartości nieruchomości). Po upływie tych 3-5 lat kredytodawca ponownie sprawdza, jak wysokie jest aktualnie saldo w porównaniu do całości pożyczonej kwoty i, jeśli wciąż stosunek też przekracza 80 proc., ubezpieczenie zostaje wyliczone i pobrane na podobnej zasadzie jak wcześniej.
| Wysokość ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
w niektórych bankach Kredyt w PLN na 25 lat, wysokość kredytu - 300 tys. zł,
wartość nieruchomości - 300 tys. zł, raty równe |
| Bank | Sposób obliczania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego | Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego za 3 lata* | Całkowity koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego* |
| Bank Ochrony Środowiska | Bank podwyższa marżę | 4 140,36 zł (115,01 zł - o tyle co miesiąc rata jest wyższa z powodu podwyższeniu marży) | 13 571,18 zł |
| Eurobank | Bank podwyższa marżę | 1 013,40 zł (28,15 zł - o tyle co miesiąc rata jest wyższa z powodu podwyższeniu marży) | 3 124,65 zł |
| PKO BP | Bank pobiera składkę
z góry za 3 lata | 1 980 zł | 4 321,64 zł |
| Kredyt Bank | Bank pobiera składkę
z góry za 3 lata | 2 100 zł | 4 730,86 zł |
| Getin Bank | Bank podwyższa marżę | 1 715,76 zł (47,66 zł - o tyle co miesiąc rata jest wyższa z powodu podwyższeniu marży) | 5 480,90 zł |
| Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl |
W przypadku kredytów walutowych sprawa się jeszcze bardziej komplikuje. Jeśli bowiem bank pobiera składkę raz na 3 czy 5 lat, to kwestią zależną od konkretnego banku jest, jak zostanie przeliczona kolejna „składka”. Wskutek zmian kursów walut zmienia się także wartość kredytu w przeliczeniu na złote.
W dużym uproszczeniu - przyjmijmy, że Polak chciał kupić mieszkanie warte 250 tys. zł. W tym celu zaciągnął kredyt na 250 tys. zł we frankach po kursie 2,5 CHF/PLN, czyli jego saldo zadłużenia wynosiło 100 tys. franków. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego uiszczał więc od 20 tys. CHF (50 tys. zł po kursie wypłaty). Po 3 latach spłaty oddał już 10 tys. CHF, czyli teoretycznie jego niski wkład własny wynosi teraz tylko 10 tys. CHF, i to od tej kwoty należy wyliczyć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Nawet jeśli kurs wzrósł znacząco i wynosi teraz 3,5 CHF/PLN, to kwota, na podstawie której zostanie wyliczone ubezpieczenie, wynosi „tylko” 35 tys. zł.
Gorzej, jeśli bank wyjdzie z innego założenia. Mianowicie - że skoro ubezpiecza nadwyżkę ponad 80 proc. wartości nieruchomości (czyli nadwyżkę ponad 200 tys. zł w naszym przypadku), a teraz wartość kredytu w przeliczeniu na złote wynosi 315 tys. zł (90 tys. CHF po kursie 3,5 CHF/PLN), to tym razem brakujący wkład własny wynosi 115 tys. zł (315 tys. zł - 200 tys. zł) i tę kwotę trzeba przyjąć jako bazę do wyliczania ubezpieczenia.
Obie formy wyliczania ubezpieczenia są praktykowane przez banki.
autor: Mikołaj Fidziński
